Tahliye davası, kiraya verenin veya kanunda belirtilen durumlarda yeni malikin, kiracının taşınmazdan çıkarılması amacıyla açtığı davadır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye sebepleri sınırlı ve teknik niteliktedir; yalnızca “kira düşük kaldı” veya “kiraya veren taşınmazı geri istiyor” gerekçesi her durumda tahliye için yeterli değildir. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, ilamsız icra yoluyla tahliye hariç olmak üzere dava şartı arabuluculuk kapsamındadır; bu nedenle dava açmadan önce arabuluculuk zorunluluğu ayrıca kontrol edilmelidir.

Tahliye Davası Nedir?

Tahliye davası, kira ilişkisinin sona erdirilmesi ve kiracının kiralanan taşınmazı boşaltması amacıyla açılan davadır. Bu dava en çok konut ve çatılı işyeri kiralarında gündeme gelir. Ancak tahliye davası, her kira uyuşmazlığında otomatik olarak açılabilecek genel bir dava türü değildir. Tahliye sebebinin kanuna, sözleşmeye ve somut olaya uygun şekilde belirlenmesi gerekir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı lehine koruyucu hükümler bulunduğundan, tahliye sebepleri dar yorumlanır. Kiraya verenin yalnızca kira bedelini artırmak istemesi, taşınmazı başka birine daha yüksek bedelle kiralama düşüncesi veya kiracıyla kişisel uyuşmazlık yaşaması tek başına tahliye sebebi oluşturmaz.

Tahliye Davası Hangi Sebeplerle Açılabilir?

Tahliye sebepleri somut olayın niteliğine göre değişir. Uygulamada en sık karşılaşılan sebepler şunlardır:

  • Kiraya verenin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanunda belirtilen yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı,
  • Yeni malikin taşınmazı kendisi veya yakınları için kullanma ihtiyacı,
  • Kiracının yazılı tahliye taahhüdü vermesi,
  • Kira bedelinin ödenmemesi ve temerrüt,
  • Bir kira yılı içinde iki haklı ihtar gönderilmesi,
  • Kiracının veya eşinin aynı ilçe ya da belde sınırları içinde oturmaya elverişli konutunun bulunması,
  • Taşınmazın yeniden inşası veya esaslı onarımı nedeniyle kullanımının mümkün olmaması.

Her sebebin dava açma süresi, ispat biçimi ve sonuçları farklıdır. Bu nedenle tahliye davası açılmadan önce ilk yapılması gereken şey, tahliye sebebinin doğru hukuki kategoriye yerleştirilmesidir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye

İhtiyaç nedeniyle tahliye, kiraya verenin taşınmaza kendisi veya kanunda belirtilen yakınları için gerçek, samimi ve zorunlu bir kullanım ihtiyacı bulunduğu durumlarda gündeme gelir. Konut ihtiyacı, işyeri ihtiyacı veya aile bireylerinin kullanımı bu kapsamda değerlendirilebilir.

Ancak ihtiyaç iddiası soyut şekilde ileri sürülmemelidir. “Taşınmaza ihtiyacım var” demek tek başına yeterli olmayabilir. İhtiyacın neden doğduğu, mevcut yaşam veya iş düzeni, başka taşınmaz bulunup bulunmadığı, taşınmazın kullanım amacına uygunluğu ve ihtiyacın dava tarihindeki durumu dikkate alınır. Somut olayın özellikleri bu değerlendirmede belirleyici olur.

Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye

Tahliye taahhüdü, kiracının belirli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesidir. Ancak tahliye taahhüdüne dayanılabilmesi için taahhüdün geçerli şekilde düzenlenmiş olması gerekir. Taahhüdün kira sözleşmesiyle aynı anda alınması, tarihlerin sonradan doldurulması, kiracının iradesinin sakatlanması veya imza tartışması gibi durumlar uyuşmazlık doğurabilir.

Tahliye taahhüdüne dayalı süreçte süreler önemlidir. Taahhüt edilen tahliye tarihinden sonra kanunda öngörülen süre içinde icra takibi veya dava yoluna başvurulması gerekebilir. Süre kaçırılırsa aynı taahhüde dayanarak tahliye istemek mümkün olmayabilir.

Kira Borcu Nedeniyle Tahliye

Kiracının kira bedelini ödememesi hâlinde tahliye, dava veya icra takibi yoluyla gündeme gelebilir. Kiraya veren, kira alacağı için icra takibi başlatabilir ve ödeme emrinde kanuni süreler içinde ödeme yapılmazsa tahliye talep edebilir. Bu yol, ilamsız icra yoluyla tahliye olarak bilinir.

Kira borcu nedeniyle tahliye süreçlerinde ödeme emrinin içeriği, ödeme süresi, itiraz olup olmadığı, kira bedelinin gerçekten ödenip ödenmediği ve alacak kalemlerinin doğru hesaplanıp hesaplanmadığı önemlidir. Kiracı ödeme yaptığını ileri sürüyorsa banka dekontları, makbuzlar ve cari hesap kayıtları incelenmelidir.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye

Kiracının bir kira yılı içinde kira bedelini süresinde ödememesi nedeniyle iki ayrı haklı ihtara sebebiyet vermesi hâlinde tahliye davası gündeme gelebilir. Burada ihtarların haklı olması, aynı kira yılı içinde yapılması ve dava süresinin doğru takip edilmesi önemlidir.

İhtarın noter aracılığıyla yapılması ispat kolaylığı sağlayabilir; ancak ihtarın içeriği, hangi aya ilişkin kira borcu için gönderildiği ve ödeme tarihleri dikkatle kontrol edilmelidir. Aynı borç için tekrar edilen ihtarlar iki haklı ihtar şartını her durumda sağlamayabilir.

Arabuluculuk Zorunlu mu?

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar bakımından dava şartı arabuluculuk önemlidir. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu sistematiğinde, kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanun’a göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar dava şartı arabuluculuk kapsamında değerlendirilir. Ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve komşu hakkına ilişkin belirli uyuşmazlıklar da ayrıca bu kapsamda gündeme gelebilir.

Bu nedenle tahliye davası açılmadan önce uyuşmazlığın arabuluculuğa tabi olup olmadığı kontrol edilmelidir. Arabuluculuk dava şartı olan bir konuda arabulucuya başvurulmadan dava açılması, davanın usulden reddi riskini doğurabilir. Ancak ilamsız icra yoluyla tahliye bakımından istisna bulunduğu unutulmamalıdır.

Görevli Mahkeme ve Belgeler

Kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye davalarında görevli mahkeme kural olarak sulh hukuk mahkemesidir. Başvuru yapılmadan önce kira sözleşmesi, tapu kaydı, ödeme belgeleri, ihtarnameler, tahliye taahhüdü, arabuluculuk son tutanağı, kimlik ve vekâlet belgeleri hazırlanmalıdır.

Somut sebebe göre farklı belgeler gerekebilir. İhtiyaç nedeniyle tahliyede ihtiyacı gösteren belgeler; tahliye taahhüdünde yazılı taahhüt; kira borcunda ödeme kayıtları; iki haklı ihtarda ihtar ve ödeme tarihleri önem kazanır.

Sık Sorulan Sorular

Kiraya veren istediği zaman tahliye davası açabilir mi?

Hayır. Tahliye için kanunda öngörülen sebeplerden birinin bulunması ve usule uygun hareket edilmesi gerekir.

Kira bedeli düşük kaldıysa tahliye istenebilir mi?

Kira bedelinin düşük kalması tek başına tahliye sebebi değildir. Bu durumda şartları varsa kira tespit davası gündeme gelebilir.

Tahliye davası açmadan önce arabuluculuk zorunlu mu?

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, ilamsız icra yoluyla tahliye hariç olmak üzere dava şartı arabuluculuk kapsamındadır. Somut yolun dava mı icra mı olduğu ayrıca değerlendirilmelidir.

Tahliye taahhüdü varsa kiracı mutlaka çıkarılır mı?

Hayır. Taahhüdün geçerli olup olmadığı, tarih, imza, irade ve süre koşulları incelenmelidir.

Tahliye davası hangi mahkemede açılır?

Kira ilişkisinden doğan tahliye davalarında görevli mahkeme kural olarak sulh hukuk mahkemesidir.

Kaynaklar

Yazar

Av. Enes Furkan Mengi tarafından genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Somut olayın özelliklerine göre değerlendirme değişebilir.