Kısa Cevap
Yabancılar Türkiye’de kanuni sınırlamalara uymak kaydıyla taşınmaz edinebilir; ancak edinim hakkı vatandaşlık, ülke, taşınmazın niteliği, yüzölçümü, güvenlik bölgesi, özel kanun sınırlamaları ve tapu uygulamaları bakımından ayrıca kontrol edilmelidir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün yabancılara yönelik işlem rehberi, yabancı gerçek ve tüzel kişilerin taşınmaz edinimi konusunda ayrı bir başvuru ve kontrol süreci bulunduğunu göstermektedir.
Yabancıların Taşınmaz Edinimi Nedir?
Yabancıların taşınmaz edinimi, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı olmayan gerçek kişilerin veya yabancı ülkelerde kurulu tüzel kişilerin Türkiye’de mülkiyet veya sınırlı ayni hak kazanmasına ilişkin hukuki işlemdir. Bu işlem, yalnızca alıcı ve satıcı arasındaki özel sözleşmeyle tamamlanmaz; taşınmaz mülkiyeti tapu müdürlüğünde resmi işlem ve tescil ile kazanılır.
Türkiye’de taşınmaz devrine ilişkin resmi satış işlemleri tapu müdürlüklerinde yapılır. Dışişleri Bakanlığı’nın yabancılar için hazırladığı rehberde de taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasının tapu müdürlüğünde yapılacak tescil ile mümkün olduğu belirtilmektedir.
Yabancılar Hangi Şartlarla Taşınmaz Alabilir?
Yabancı gerçek kişilerin taşınmaz edinimi, 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesi çerçevesinde değerlendirilir. Kanuni sınırlamalara uyulması, edinime izin verilen ülke vatandaşlarından olunması, taşınmazın yasak veya güvenlik bölgesinde bulunmaması ve yüzölçümü sınırlarına uyulması temel kontrol başlıklarıdır.
TKGM’nin paylaştığı Tapu Kanunu değişikliği metninde, yabancı uyruklu gerçek kişilerin edindikleri taşınmazlar ve sınırlı ayni hakların toplam alanının özel mülkiyete konu ilçe yüzölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemeyeceği belirtilmiştir.
Bu sınırlar genel çerçeveyi gösterir. Somut işlemde taşınmazın bulunduğu ilçe, taşınmazın niteliği, alıcının vatandaşlığı ve güncel idari kısıtlamalar ayrıca kontrol edilmelidir.
Tüzel Kişiler ve Yabancı Sermayeli Şirketler Bakımından Durum
Yabancı gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kurulan tüzel kişiler aynı kurallara tabi değildir. Yabancı ülkelerde kendi kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir.
Türkiye’de kurulu fakat yabancı ortaklı veya yabancı kontrolündeki şirketler bakımından ise Tapu Kanunu’nun 36. maddesi ve ilgili yönetmelik hükümleri gündeme gelebilir. TKGM’nin yabancılar birimi sayfasında, Tapu Kanunu’nun 36. maddesi kapsamındaki şirketlerin taşınmaz edinimine ilişkin yönetmelik bulunduğu belirtilmektedir.
Bu nedenle alıcının gerçek kişi mi, yabancı şirket mi, Türkiye’de kurulu yabancı sermayeli şirket mi olduğu işlem başında netleştirilmelidir.
Tapu Sürecinde Hangi Belgeler Gerekir?
Gerekli belgeler somut işleme göre değişebilir. Genel olarak pasaport veya kimlik belgesi, vergi numarası, fotoğraf, zorunlu deprem sigortası, değerleme raporu gerekip gerekmediğine ilişkin kontrol, döviz alım belgesi veya ödeme belgeleri, vekâletname varsa usulüne uygun vekâletname ve tercüme/onay belgeleri gündeme gelebilir.
Vekâletname yabancı ülkede düzenlenmişse apostil, konsolosluk onayı, yeminli tercüme ve noter onayı gibi işlemler gerekebilir. Vatandaşlık amacıyla taşınmaz ediniminde ise özel taahhütler, değer tespit belgeleri ve ek idari kontroller gündeme gelebilir. TKGM, vatandaşlık için taşınmaz edinimi hakkında mevzuat ve sık sorulan sorulara ayrı bir bölüm ayırmıştır.
Vatandaşlık Amacıyla Taşınmaz Alımı Ayrı Değerlendirilmelidir
Yabancının Türkiye’de taşınmaz alması ile taşınmaz edinimi yoluyla Türk vatandaşlığı başvurusu yapması aynı şey değildir. Her yabancı taşınmaz alımı vatandaşlık sonucu doğurmaz. Vatandaşlık amacı varsa satın alma bedeli, ödeme yöntemi, değerleme, tapu şerhi, üç yıl satmama taahhüdü ve başvuru belgeleri ayrıca kontrol edilmelidir.
TKGM’nin vatandaşlık için taşınmaz edinimi sayfasında 2024/4 sayılı Genelge, taşınmaz edinimi suretiyle vatandaşlık kazanımına ilişkin kılavuz ve tutar tespit belgesi gibi belgeler yer almaktadır.
Güvenlik Bölgesi, Yasak Bölge ve Diğer Sınırlamalar
Yabancıların taşınmaz ediniminde güvenlik bölgeleri, askeri yasak bölgeler, özel güvenlik bölgeleri, imar durumu, tarım arazisi niteliği, kıyı mevzuatı, sit alanı, ipotek, haciz, şerh ve beyanlar önemlidir. Taşınmaz üzerinde takyidat bulunması, işlem yapılmasını engelleyebilir veya alıcının hukuki ve ekonomik riskini artırabilir.
Bu nedenle satış bedeli ödenmeden önce tapu kaydı, belediye/imar durumu, taşınmazın fiili kullanımı, kat mülkiyeti durumu, yapı ruhsatı ve iskan bilgileri kontrol edilmelidir.
Yabancı Kimlik Numarası ve Web Tapu İşlemleri
Yabancı gerçek kişilerin Türkiye’de elektronik tapu işlemleri yapabilmesi bakımından yabancı kimlik numarası ve taşınmaz ilişkilendirme işlemleri önem kazanabilir. TKGM, taşınmaz ile yabancı kimlik numarası ilişkilendirme işlemi sayesinde yabancıların da e-Devlet şifresi edinmeleri kaydıyla Web Tapu üzerinden işlem yapabilmelerinin sağlandığını açıklamaktadır.
Bu işlem, özellikle Türkiye’de birden fazla taşınmazı bulunan veya elektronik süreçleri kullanmak isteyen yabancılar bakımından pratik önem taşır.
Sık Sorulan Sorular
Her yabancı Türkiye’de taşınmaz alabilir mi?
Hayır. Alıcının vatandaşlığı, taşınmazın yeri, niteliği ve kanuni sınırlamalar kontrol edilmelidir.
Yabancıların taşınmaz ediniminde yüzölçümü sınırı var mı?
Genel kural olarak kişi başına ülke genelinde otuz hektar ve ilçe yüzölçümü bakımından yüzde on sınırı önemlidir; somut işlemde güncel sınırlamalar ayrıca incelenmelidir.
Noterde satış sözleşmesi yapmak mülkiyeti geçirir mi?
Hayır. Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tapu müdürlüğündeki resmi işlem ve tescil ile gerçekleşir.
Taşınmaz alan yabancı otomatik Türk vatandaşı olur mu?
Hayır. Vatandaşlık amacıyla taşınmaz edinimi ayrı şartlara ve idari başvuru sürecine tabidir.
Vekâletname ile taşınmaz alınabilir mi?
Mümkün olabilir; ancak vekâletnamede yetkilerin açık yazılması, düzenlendiği ülkeye göre onay/tercüme işlemlerinin tamamlanması gerekir.