Что такое иск о выселении?
Иск о выселении подается с целью прекращения арендных отношений и освобождения арендатором арендованного объекта недвижимости. На практике такие иски чаще всего касаются аренды жилых и крытых нежилых помещений. Однако иск о выселении не является универсальным средством, которое можно автоматически использовать при любом споре об аренде. Основание для выселения должно быть правильно определено с учетом закона, договора и обстоятельств конкретного дела.
Поскольку нормы об аренде жилых и крытых нежилых помещений предусматривают защиту арендатора, основания для выселения толкуются узко. Само по себе желание арендодателя повысить арендную плату, сдать недвижимость другому лицу по более высокой цене либо наличие личного конфликта с арендатором не является основанием для выселения.
По каким основаниям может быть подан иск о выселении?
Основания для выселения зависят от обстоятельств конкретного дела. На практике наиболее часто встречаются следующие основания:
- потребность арендодателя, его супруга, нисходящих или восходящих родственников либо иных указанных в законе близких лиц в использовании помещения для проживания или ведения деятельности,
- потребность нового собственника в использовании недвижимости для себя или своих близких,
- письменное обязательство арендатора освободить помещение,
- неуплата арендной платы и просрочка,
- направление двух обоснованных предупреждений в течение одного года аренды,
- наличие у арендатора или его супруга пригодного для проживания жилья в границах того же района или населенного пункта,
- невозможность использования недвижимости в связи с ее реконструкцией или капитальным ремонтом.
Для каждого основания установлены свои сроки подачи иска, способы доказывания и правовые последствия. Поэтому до подачи иска прежде всего необходимо правильно определить правовую категорию основания для выселения.
Выселение в связи с потребностью в помещении
Выселение в связи с потребностью в помещении возможно, если арендодатель действительно, добросовестно и объективно нуждается в его использовании для себя или указанных в законе близких лиц. В рамках этого основания может учитываться потребность в жилье, помещении для ведения деятельности либо помещении для членов семьи.
Однако заявление о такой потребности не должно быть абстрактным. Одних слов «мне нужна эта недвижимость» может быть недостаточно. Учитываются причины возникновения потребности, существующие условия жизни или ведения деятельности, наличие другой недвижимости, пригодность помещения для заявленной цели, а также наличие потребности на дату подачи иска. Определяющее значение имеют обстоятельства конкретного дела.
Выселение на основании обязательства освободить помещение
Обязательство освободить помещение (tahliye taahhüdü) представляет собой письменное обязательство арендатора освободить недвижимость в определенную дату. Для использования такого обязательства в качестве основания выселения оно должно быть оформлено надлежащим образом. Спор может возникнуть, в частности, если обязательство было получено одновременно с заключением договора аренды, даты внесены позднее, волеизъявление арендатора имело пороки либо подлинность подписи оспаривается.
При выселении на основании такого обязательства важное значение имеют сроки. После наступления указанной в обязательстве даты освобождения помещения может потребоваться в предусмотренный законом срок начать исполнительное производство или подать иск. Если срок пропущен, потребовать выселения на основании того же обязательства может оказаться невозможно.
Выселение в связи с задолженностью по арендной плате
Если арендатор не уплачивает арендную плату, вопрос о выселении может решаться путем подачи иска или возбуждения исполнительного производства. Арендодатель вправе начать исполнительное производство для взыскания задолженности по арендной плате и потребовать выселения, если указанная в платежном требовании сумма не будет уплачена в установленные законом сроки. Этот порядок называется выселением в рамках исполнительного производства без судебного решения.
При выселении в связи с задолженностью по арендной плате имеют значение содержание платежного требования, срок оплаты, наличие возражений, факт уплаты арендной платы и правильность расчета взыскиваемых сумм. Если арендатор утверждает, что произвел оплату, необходимо изучить банковские документы, квитанции и записи по взаиморасчетам.
Выселение на основании двух обоснованных предупреждений
Иск о выселении может быть подан, если арендатор, дважды не уплатив арендную плату в установленный срок в течение одного года аренды, дал основание для направления двух отдельных обоснованных предупреждений. Важно, чтобы предупреждения были обоснованными и направлены в течение одного и того же года аренды, а срок подачи иска был соблюден.
Направление предупреждения через нотариуса может упростить доказывание. При этом необходимо тщательно проверить содержание предупреждения, месяц, за который образовалась указанная в нем задолженность по арендной плате, и даты платежей. Повторные предупреждения по поводу одной и той же задолженности не во всех случаях отвечают условию о наличии двух обоснованных предупреждений.
Обязательна ли медиация?
В спорах, возникающих из арендных отношений, важное значение имеет обязательная досудебная медиация. В соответствии с системой Закона № 6325 о медиации в гражданско-правовых спорах (Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu) споры, возникающие из арендных отношений, подлежат обязательной досудебной медиации, за исключением положений о выселении из арендованной недвижимости в порядке исполнительного производства без судебного решения согласно Закону № 2004. К этой категории также могут относиться отдельные споры о прекращении общей собственности, праве собственности на помещения в многоквартирных зданиях и правах соседей.
Поэтому до подачи иска о выселении необходимо проверить, подлежит ли спор медиации. Если медиация является обязательным условием подачи иска, обращение в суд без предварительного обращения к медиатору может повлечь процессуальное отклонение иска. При этом следует учитывать исключение, предусмотренное для выселения в порядке исполнительного производства без судебного решения.
Компетентный суд и документы
По общему правилу иски о выселении, возникающие из арендных отношений, рассматривает суд гражданской юрисдикции по мировым делам (sulh hukuk mahkemesi). До обращения в суд необходимо подготовить договор аренды, выписку из реестра прав на недвижимость, платежные документы, письменные предупреждения, обязательство освободить помещение, итоговый протокол медиации, документы, удостоверяющие личность, и доверенности.
В зависимости от конкретного основания могут потребоваться и другие документы. При выселении в связи с потребностью в помещении важны документы, подтверждающие такую потребность; при выселении на основании обязательства освободить помещение — письменное обязательство; при задолженности по арендной плате — платежные документы; при наличии двух обоснованных предупреждений — сами предупреждения и даты платежей.
Часто задаваемые вопросы
Может ли арендодатель подать иск о выселении в любое время?
Нет. Должно существовать одно из предусмотренных законом оснований для выселения, а установленный порядок должен быть соблюден.
Можно ли потребовать выселения, если арендная плата стала слишком низкой?
Низкий размер арендной платы сам по себе не является основанием для выселения. При наличии необходимых условий может быть подан иск об определении размера арендной платы (kira tespit davası).
Обязательна ли медиация до подачи иска о выселении?
Споры, возникающие из арендных отношений, подлежат обязательной досудебной медиации, за исключением выселения в порядке исполнительного производства без судебного решения. Необходимо отдельно определить, должен ли применяться исковой порядок или порядок исполнительного производства.
Обязательно ли арендатор будет выселен при наличии обязательства освободить помещение?
Нет. Необходимо проверить действительность обязательства, а также соблюдение требований к дате, подписи, волеизъявлению и срокам.
В какой суд подается иск о выселении?
По общему правилу иски о выселении, возникающие из арендных отношений, рассматривает суд гражданской юрисдикции по мировым делам.
Источники
Настоящая публикация подготовлена в целях общего информирования и не является юридической консультацией. Оценка может различаться в зависимости от обстоятельств конкретного дела.