Was ist eine Räumungsklage?
Die Räumungsklage ist auf die Beendigung des Mietverhältnisses und die Räumung der gemieteten Immobilie durch den Mieter gerichtet. Sie betrifft in der Praxis vor allem die Vermietung von Wohnraum und überdachten Geschäftsräumen. Eine Räumungsklage ist jedoch keine allgemeine Klageart, die bei jeder mietrechtlichen Streitigkeit ohne Weiteres erhoben werden kann. Der Räumungsgrund muss im Einklang mit dem Gesetz, dem Vertrag und den Umständen des Einzelfalls bestimmt werden.
Da das türkische Recht bei der Vermietung von Wohnraum und überdachten Geschäftsräumen Schutzvorschriften zugunsten des Mieters vorsieht, werden die Räumungsgründe eng ausgelegt. Der bloße Wunsch des Vermieters, die Miete zu erhöhen, die Immobilie zu einem höheren Mietzins an eine andere Person zu vermieten, oder persönliche Meinungsverschiedenheiten mit dem Mieter begründen für sich allein keinen Räumungsgrund.
Aus welchen Gründen kann eine Räumungsklage erhoben werden?
Die Räumungsgründe richten sich nach den Umständen des Einzelfalls. In der Praxis treten insbesondere folgende Gründe auf:
- Eigenbedarf des Vermieters, seines Ehegatten, seiner Abkömmlinge, seiner Vorfahren oder anderer gesetzlich bestimmter naher Angehöriger an Wohn- oder Geschäftsräumen,
- Bedarf des neuen Eigentümers, die Immobilie selbst oder durch seine Angehörigen zu nutzen,
- eine schriftliche Räumungsverpflichtung des Mieters,
- Nichtzahlung des Mietzinses und Zahlungsverzug,
- zwei berechtigte Zahlungsaufforderungen innerhalb eines Mietjahres,
- das Vorhandensein einer bewohnbaren Wohnung des Mieters oder seines Ehegatten innerhalb desselben Landkreises oder derselben Gemeinde,
- die Unmöglichkeit der Nutzung der Immobilie wegen ihres Neubaus oder einer wesentlichen Instandsetzung.
Für jeden Räumungsgrund gelten unterschiedliche Klagefristen, Nachweisanforderungen und Rechtsfolgen. Vor Erhebung einer Räumungsklage muss daher zunächst der einschlägige rechtliche Räumungstatbestand zutreffend bestimmt werden.
Räumung wegen Eigenbedarfs
Eine Räumung wegen Eigenbedarfs kommt in Betracht, wenn der Vermieter die Immobilie tatsächlich, ernsthaft und zwingend für sich selbst oder für gesetzlich bestimmte nahe Angehörige benötigt. Hierunter können der Bedarf an Wohn- oder Geschäftsräumen sowie die Nutzung durch Familienangehörige fallen.
Der Eigenbedarf darf jedoch nicht lediglich abstrakt behauptet werden. Die bloße Erklärung „Ich benötige die Immobilie“ kann unzureichend sein. Berücksichtigt werden der Grund für das Entstehen des Bedarfs, die bestehenden Wohn- oder Geschäftsverhältnisse, das Vorhandensein anderer Immobilien, die Eignung der Immobilie für den vorgesehenen Nutzungszweck und das Fortbestehen des Bedarfs zum Zeitpunkt der Klageerhebung. Maßgeblich sind die Umstände des Einzelfalls.
Räumung aufgrund einer Räumungsverpflichtung
Mit einer Räumungsverpflichtung (tahliye taahhüdü) verpflichtet sich der Mieter schriftlich, die Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt zu räumen. Eine solche Verpflichtung kann jedoch nur herangezogen werden, wenn sie wirksam abgegeben wurde. Streitigkeiten können insbesondere entstehen, wenn sie gleichzeitig mit dem Mietvertrag eingeholt wurde, Datumsangaben nachträglich ergänzt wurden, die Willensbildung des Mieters beeinträchtigt war oder die Unterschrift bestritten wird.
Bei einem auf eine Räumungsverpflichtung gestützten Verfahren sind die Fristen von besonderer Bedeutung. Nach dem zugesagten Räumungstermin muss gegebenenfalls innerhalb der gesetzlich vorgesehenen Frist ein Vollstreckungsverfahren eingeleitet oder Klage erhoben werden. Wird diese Frist versäumt, kann eine Räumung auf Grundlage derselben Verpflichtung möglicherweise nicht mehr verlangt werden.
Räumung wegen Mietrückständen
Zahlt der Mieter den Mietzins nicht, kann eine Räumung im Klage- oder Vollstreckungsverfahren verlangt werden. Der Vermieter kann wegen der Mietforderung ein Vollstreckungsverfahren einleiten und die Räumung verlangen, wenn die Zahlung nicht innerhalb der in der Zahlungsaufforderung genannten gesetzlichen Fristen erfolgt. Dieses Verfahren wird als Räumung im Vollstreckungsverfahren ohne Vollstreckungstitel bezeichnet.
Bei Räumungsverfahren wegen Mietrückständen sind der Inhalt der Zahlungsaufforderung, die Zahlungsfrist, ein etwaiger Widerspruch, die tatsächliche Zahlung des Mietzinses und die zutreffende Berechnung der einzelnen Forderungspositionen von Bedeutung. Behauptet der Mieter, gezahlt zu haben, sind Bankbelege, Quittungen und Kontokorrentaufzeichnungen zu prüfen.
Räumung wegen zweier berechtigter Zahlungsaufforderungen
Veranlasst der Mieter innerhalb eines Mietjahres wegen nicht fristgerechter Mietzahlungen zwei gesonderte berechtigte Zahlungsaufforderungen, kann eine Räumungsklage in Betracht kommen. Entscheidend ist, dass die Zahlungsaufforderungen berechtigt sind, innerhalb desselben Mietjahres erfolgen und die Klagefrist ordnungsgemäß eingehalten wird.
Die Zustellung der Zahlungsaufforderung durch einen Notar kann den Nachweis erleichtern. Ihr Inhalt, der Monat, auf dessen Mietrückstand sie sich bezieht, und die Zahlungszeitpunkte sind jedoch sorgfältig zu prüfen. Wiederholte Zahlungsaufforderungen wegen derselben Forderung erfüllen nicht in jedem Fall die Voraussetzung zweier berechtigter Zahlungsaufforderungen.
Ist eine Mediation obligatorisch?
Bei Streitigkeiten aus Mietverhältnissen ist die obligatorische Mediation als Prozessvoraussetzung von Bedeutung. Nach der Systematik des Gesetzes Nr. 6325 über die Mediation in zivilrechtlichen Streitigkeiten (Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu) unterliegen Streitigkeiten aus Mietverhältnissen der obligatorischen Mediation als Prozessvoraussetzung; ausgenommen sind die Vorschriften über die Räumung vermieteter Immobilien im Vollstreckungsverfahren ohne Vollstreckungstitel nach dem Gesetz Nr. 2004. Bestimmte Streitigkeiten über die Aufhebung einer Gemeinschaft, das Wohnungseigentum und Nachbarrechte können ebenfalls in diesen Anwendungsbereich fallen.
Vor Erhebung einer Räumungsklage ist daher zu prüfen, ob die Streitigkeit der Mediation unterliegt. Wird in einer Angelegenheit, in der die Mediation Prozessvoraussetzung ist, ohne vorherigen Antrag bei einem Mediator Klage erhoben, besteht das Risiko einer Abweisung aus verfahrensrechtlichen Gründen. Die Ausnahme für die Räumung im Vollstreckungsverfahren ohne Vollstreckungstitel ist jedoch zu beachten.
Zuständiges Gericht und Unterlagen
Für Räumungsklagen aus Mietverhältnissen ist grundsätzlich das Zivilgericht für Friedenssachen (sulh hukuk mahkemesi) sachlich zuständig. Vor der Antragstellung sollten der Mietvertrag, der Grundbuchauszug, Zahlungsnachweise, förmliche Aufforderungsschreiben, die Räumungsverpflichtung, das Abschlussprotokoll des Mediationsverfahrens sowie Identitäts- und Vollmachtsunterlagen vorbereitet werden.
Je nach Räumungsgrund können weitere Unterlagen erforderlich sein. Bei einer Räumung wegen Eigenbedarfs sind Nachweise über den Bedarf maßgeblich, bei einer Räumungsverpflichtung die schriftliche Verpflichtung, bei Mietrückständen die Zahlungsunterlagen und bei zwei berechtigten Zahlungsaufforderungen die jeweiligen Aufforderungs- und Zahlungszeitpunkte.
Häufig gestellte Fragen
Kann der Vermieter jederzeit eine Räumungsklage erheben?
Nein. Es muss einer der gesetzlich vorgesehenen Räumungsgründe vorliegen, und die Verfahrensvorschriften müssen eingehalten werden.
Kann eine Räumung verlangt werden, wenn die Miete zu niedrig geblieben ist?
Ein zu niedrig gebliebener Mietzins begründet für sich allein keinen Räumungsgrund. Liegen die Voraussetzungen vor, kann in diesem Fall eine Klage auf gerichtliche Festsetzung des Mietzinses (kira tespit davası) in Betracht kommen.
Ist vor Erhebung einer Räumungsklage eine Mediation obligatorisch?
Streitigkeiten aus Mietverhältnissen unterliegen – mit Ausnahme der Räumung im Vollstreckungsverfahren ohne Vollstreckungstitel – der obligatorischen Mediation als Prozessvoraussetzung. Ob im konkreten Fall der Klage- oder der Vollstreckungsweg einschlägig ist, muss gesondert geprüft werden.
Wird der Mieter bei Vorliegen einer Räumungsverpflichtung in jedem Fall zur Räumung verpflichtet?
Nein. Zu prüfen sind die Wirksamkeit der Verpflichtung sowie die Voraussetzungen hinsichtlich Datum, Unterschrift, Willensbildung und Frist.
Bei welchem Gericht wird die Räumungsklage erhoben?
Für Räumungsklagen aus Mietverhältnissen ist grundsätzlich das Zivilgericht für Friedenssachen sachlich zuständig.
Quellen
Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Die Beurteilung kann je nach den Umständen des Einzelfalls unterschiedlich ausfallen.